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Il Catasto ai Comuni

Consiglio Comunale del giorno 01 ottobre 2007

CONSIGLIERE PUTZU (FORZA ITALIA)

Qualche breve considerazione nell'estrema sintesi.

Innanzitutto spiace rilevare che si arriva a una votazione tra l’indifferenza generale, perché oggettivamente si tratta di un provvedimento che cambia in meglio o in peggio, non lo so, la vita dei cittadini, almeno dal punto di vista economico.
Quindi, di fronte ad argomenti di questo genere, ci si aspetterebbe una discussione anche più integrata e un’attenzione maggiore.

La seconda considerazione è che io auspico in questa sala, un voto non solo basato sull’appartenenza politica.
Intendo dire: spero che la decisione sia presa in conseguenza del ruolo che ciascuno di noi ricopre, che è quello di consigliere comunale.
Bisognerebbe dimenticare per una volta in questa occasione l’appartenenza alla destra e alla sinistra.
 
La terza considerazione è la seguente: è pur vero che si va a votare un primo passo verso il Catasto al Comune, si tratta però di un primo passo anticipatore di qualcosa che accadrà nella prima parte del mandato, perché è sufficiente leggere la brochure che ci è stata data, e cioè le linee programmatiche e di mandato per il quinquennio 2007-2012 (oggetto di discussione nel prossimo Consiglio Comunale) per leggere a pag. 16 delle linee programmatiche e di mandato, che sono linee politiche, sotto la voce: “Risorse e fiscalità locale”, si trova scritto: “attivare un sistema fiscale- tributario equo”, e nei dettagli c’è la gestione diretta del Catasto, che si dovrebbe realizzare (questo è l’intendimento dell’Amministrazione) nella prima parte del mandato.
Quindi, la critica che era stata fatta all’assessore e vicesindaco Francesco Cacciatore, che si trattasse di una decisione politica, cui rispondeva: “No, non è una scelta politica”, non viene confermata nei fatti perchè nel programma c'è chiaramente scritto che la gestione sarà presa totalmente a carico del Comune.
Sta scritto nelle linee programmatiche di mandato...., della prima parte del mandato....
- Interruzione -
Quando dici che non è una linea politica, ma indori la pillola dicendo che è una cosa che facciamo ora, e poi vedremo....., è un primo passo per andare verso un Catasto completamente comunale !!

Ricordo che il Catasto a tutt’oggi è un registro nel quale si elencano e si descrivono i beni immobili, con l’indicazione del luogo, dei confini, con il nome dei loro possessori e le relative rendite sulle quali devono essere calcolate le tasse e le imposte.
A tutt’oggi il Catasto ha una base reddituale; la sua funzione è squisitamente fiscale, e serve per accertare in modo uniforme il reddito imponibile sul quale verranno calcolate le tasse e le imposte sui beni immobili.
Questo è quello che è a tutt’oggi il Catasto.
E' nato con funzioni perequative, e ha lo scopo di recare una uniformità di valutazione all’interno del Paese.
Ha avuto una costante caratteristica di catasto reddituale e non di valori.
La sua funzione, in sintesi, è sempre stata quella di indicare il reddito medio ordinariamente reperibile da un terreno o da un immobile.
Cioè, il reddito catastale si determina in base ai fitti, cioè a quello che la proprietà rende.

Faccio un esempio banale.
Se uno vuole vendere un negozio e va dall’immobiliarista, questo non gli dice: “Vale tot”.
Gli chiede: “Quanto ti rende di affitto?”.
E in base all’affitto gli dà il valore di vendita, che è il prezzo di mercato.
 
Con il decreto legge si va invece verso un catasto patrimoniale, si va quindi a tassare il patrimonio, si va a tassare – come diceva forse Mazza – la fatica che i miei genitori o i vostri, hanno fatto per mettersi da parte la casa, a fronte di tutta una serie di impegni che volutamente si sono accollati, ma che sono principi (il risparmio, l’impegno, la prima casa) che secondo me sono fondamentali e rappresentano un diritto.

La Finanziaria 2007 stabilisce la determinazione degli estimi catastali su base patrimoniale, derivando da questo una base reddituale attraverso l’applicazione di saggi di redditività.
Il principale motivo per il passaggio dal catasto reddituale al patrimoniale servirebbe essere la difficoltà di rilevare i fitti per l’attuale disciplina delle locazioni.
Infatti questa disciplina prevede dei contratti liberi, dei contratti regolamentati (agevolati, contratti universitari e quant’altro).

L’ultima revisione del catasto, degli estimi catastali del ’90, ha provocato anch’essa molta confusione, con dei contenziosi che sono andati avanti 10 anni.
Viceversa, un sistema catastale efficiente dovrebbe fare riferimento sia ai redditi degli immobili per l’imposizione ordinaria, sia ai loro valori in sede di trasferimento.
Quindi uno deve pagare l’ICI, in buona sintesi, sul reddito dell’immobile e paga tasse diverse quando lo vende.
Sono due cose diverse.
Per la verità il vigente D.P.R. del ’98 n. 138, Governo Prodi, ministro delle finanze Visco, dispone la revisione generale degli estimi facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare.

La giustificazione a favore del catasto patrimoniale è la maggior incidenza del mercato delle compravendite rispetto a quello delle locazioni.
Si imporrebbe il catasto dei valori, stante la difficoltà di rilevare e ricercare il reddito a fronte invece della disponibilità nota, conosciuta, dei prezzi degli immobili.
 
A fronte di questo passaggio da reddituale a patrimoniale ci sono almeno due criticità.
Il peggior difetto di un catasto basato esclusivamente sul patrimonio è il calcolo dei redditi ottenuti applicando ai valori patrimoniali i cosiddetti “saggi di fruttuosità”.
Come ho già detto, nel ’90 hanno provocato dei contenziosi che sono durati 10 anni.
Questa volta i saggi di fruttuosità sarebbero disaggregati per microzona.
È da osservare che una microzona comprende una realtà immobiliare assai diversificata, con microzone comprendenti 50.000 abitanti.
È noto che un immobile in alcune vie di Piacenza ha un valore, girato l’angolo ne ha un altro...
Cioè ad esempio, un immobile sulla Via XX Settembre ha un valore, in Vicolo San Giuliano, avanti 20 metri, ha un altro valore.
Questi immobili apparterrebbero ugualmente alla stessa microzona.
I saggi di fruttuosità reali possono essere solamente l’espressione, come già detto, fra il rapporto tra il fitto e il prezzo dell’immobile, cosa prende d’affitto e da questo il valore dell’estimo catastale.
I saggi di fruttuosità, inoltre, saranno fissati convenzionalmente a livello centrale, con possibilità di disaggregazione a livello locale, entro un certo campo di valutazione stabilito per legge.
È del tutto evidente che gli adattamenti non potranno mai raggiungere il livello di dettaglio e di esattezza dei redditi catastali determinati direttamente.

La seconda criticità, e concludo, è la disparità valutativa, perché il catasto dei valori, quello che viene proposto, diversifica, calcola la tariffa di estimo in modo differente tra gli immobili a destinazione ordinaria, cioè le case, abitazioni, uffici, negozi; questi saranno valutati e determinati in base ai saggi di fruttuosità; mentre invece le rendita catastali dell’immobile a destinazione speciale (i fabbricati industriali, laboratori) e anche quelli a destinazione particolare, per esempio le edicole per giornali, verranno calcolati con stima diretta.
Se si desse corso al catasto dei valori proposto dal decreto legge, si darebbe corso a un catasto di valori per gli immobili a destinazione ordinaria, e, invece, un catasto reddituale per quanto riguarda gli immobili a destinazione speciale e particolare.
Ci sarebbe quindi una disparità assolutamente non coerente.
Si assisterebbe a un doppio paradosso: l’immobile a destinazione ordinaria, i magazzini, i depositi, i posti auto, per i quali l’affitto è libero, e l’importo del canone riportato negli atti è generalmente verosimile trattandosi di imprese, devono essere stimati a partire dal loro valore patrimoniale; mentre per gli immobili a destinazione speciale e particolare, che in genere non hanno un mercato indipendente a cui corrisponde un prezzo di vendita, possono essere stimati con il reddito.

Per queste incongruenze risulta che Confedilizia abbia presentato un ricorso e per questi motivi ed altri meglio espressi dai colleghi che mi hanno anticipato, ritengo che la scelta debba essere una scelta oculata, pensata e ampiamente dibattuta in quest’aula, per arrivare a una risoluzione che non sia dannosa per i piacentini.
… OMISSIS …




Previsione del DPF secondo la Commissione Bilancio di Roma.

Imposte indirette sugli immobili, imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale .
Gettito attuale :4.500 milioni di euro;
Gettito previsto 11.300 milioni

Imposte dirette sugli immobili, IRPEF, IRES, addizionali provinciali e regionali IRPEF.
Gettito attuale: 6.820 milioni di euro;
Gettito previsto : 13.300 milioni di euro.

Imposta comunale sugli immobili (ICI).
Gettito attuale: 10.000 milioni di euro.
Gettito previsto su base patrimoniale: 30.000 milioni di euro.


pubblicazione: 04/10/2007
aggiornamento: 13/10/2007

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